Plano de manutenção predial preventiva em condomínios

O plano de manutenção predial preventiva é fixada pela norma NBR 5674/1999, que orienta a organização de um sistema de manutenção em edificações. Quando falamos em prevenir, pensamos no momento que antecede o reparo, o que pressupõe um planejamento.

Conheça um pouco mais sobre o plano de manutenção predial preventiva em condomínios!

O que envolve o plano de manutenção predial preventiva?

A manutenção predial engloba atividades que objetivam conservar a capacidade funcional de um edifício e de suas partes constituintes. Ela é essencial para atender às necessidades dos usuários e mantê-los em segurança.

O plano de manutenção predial preventiva se dá por meio de uma inspeção que observa os parâmetros técnicos que asseguram um resultado satisfatório. Por este motivo, deve ser realizado por profissionais habilitados, capazes para considerar as especificações do fornecedor/fabricante/construtor.

Alguns pontos podem ser verificados cotidianamente pelo zelador, como caixa-d’água, antena coletiva, laje, extintores, interfones, fissuras, trincas, etc. Entretanto, há instalações que somente podem ser analisadas por uma equipe técnica especializada, como é o caso das elétricas.

Todas as ações devem constar em um cronograma feito pela administração do condomínio, com base no Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações (NBR 14037/1998) entregue pela construtora.

Quais os serviços que devem ser executados?

A manutenção predial preventiva deve incluir qualquer serviço que previna ou corrija a perda de desempenho decorrente do uso ou da deterioração dos componentes de um edifício. Veja abaixo alguns dos principais serviços que devem constar no plano de manutenção predial preventiva:

  • Inspecionar instalações hidráulicas (bombas, infiltrações, caixa d’água, caixas de passagem de esgoto e gordura);
  • Inspecionar elevadores e a sala de máquina, bem como as instalações elétricas a ele relacionadas;
  • Verificar as instalações de gás;
  • Inspecionar os equipamentos e sistemas de segurança;
  • Verificar a integridade da cobertura (componentes, vedações, fixações) anualmente;
  • Verificar instalações elétricas (conexões e estado dos contatos elétricos e seus componentes) a cada 2 anos;
  • Inspecionar as áreas comuns (piscinas, playground, sauna, salão de festas, jardins);
  • Efetuar a lavagem da fachada a cada 3 anos.

A periodicidade de cada serviço a ser executado depende de sua natureza. Há verificações diárias, semanais, quinzenais, mensais, trimestrais, semestrais, daí por diante.

Peguemos como exemplo o jardim. Diariamente, é preciso verificar as plantas, a existência de pragas, o volume de água. A cada 15 dias, é feita a manutenção (poda, limpeza, controle de pragas). Mensalmente, é preciso fazer a adubação. Ocasionalmente (sem tempo definido), o jardim necessita da poda de formação e condução dos ramos, que deve respeitar o tempo de cada espécie.

Assim como acontece com essa área, as demais instalações do edifício devem ser inspecionadas em periodicidade definida por laudo. A NBR 5674 (Manutenção de Edificações) traz, em seu anexo A, um modelo de manutenção preventiva com várias atividades descritas.

Qual a importância desse plano?

A norma citada no início traz a principal importância de um plano de manutenção predial preventiva em condomínios: “preservar ou recuperar as condições ambientais adequadas ao uso previsto para as edificações”. Em outras palavras, a manutenção contribui para que os edifícios construídos atendam a seus usuários por longo tempo.

Ao aumentar a vida útil da edificação, o plano de manutenção predial também reduz custos de conservação do condomínio. Os reparos preventivos de um edifício possuem custo infinitamente menor do que os consertos após o dano. É mais simples e menos custoso prevenir do que remediar.

O síndico do condomínio que estiver em dúvida sobre como fazer seu plano de manutenção predial preventiva pode obter ajuda com um profissional habilitado, como um engenheiro. Por meio de um laudo técnico, ele conseguirá mapear todas as necessidades e prevenções relacionadas ao edifício.

Fonte: ademax