O caminho da boa manutenção

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Fazer concorrência entre empresas a partir de um memorial, ou seja, todos os orçamentos solicitados devem cobrir os mesmos serviços e oferecer materiais de qualidade igual.

Planejar as obras maiores. Evite soluções paliativas, como reforçar uma prumada com massa plástica. O cano pode acabar estourando num final de semana, e o condomínio terá que arcar com os custos de um encanador chamado às pressas e, provavelmente, com os danos em apartamentos ou áreas comuns. Continue Reading →

Inspeção predial: Sinônimo de prevenção e economia

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Especialistas garantem que a inspeção predial regular é a chave para se prevenir contra graves problemas estruturais, contribuindo para a saúde financeira dos condomínios.

Em qualquer segmento, a prevenção é responsável por evitar que problemas maiores surjam em um futuro próximo. Ao optar pela inspeção predial com regularidade, síndicos e gestores conseguem se adiantar a percalços, resolvê-los rapidamente e com grande economia, avaliam especialistas da área. A inspeção predial tem como objetivo verificar as condições de funcionalidade, técnica e administrativa de uma edificação, o que possibilita saber se há e quais são os problemas na estrutura, na rede elétrica e hidráulica, no telhado ou na fundação, entre outros. Permite também se prevenir contra danos físicos, acidentes, inundações, quebras, incêndios e principalmente acidentes pessoais e do trabalho. Terminada a inspeção, o síndico ou gestor recebe um laudo com todas as falhas e anomalias que foram encontradas e, a partir desse laudo, tem duas opções: organizar sua equipe de manutenção (caso tenha) para os serviços ou contratar empresa especializada para realizar os reparos necessários, visando evitar transtornos e perdas maiores.

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Manutenção predial – INSTALAÇÕES ELÉTRICAS

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As instalações elétricas são de certa forma as mais perigosas de serem mantidas uma vez que não se pode ver a corrente elétrica atravessando o condutor. Da mesma maneira que o responsável pela manutenção elétrica deve ter precaução em suas atividades para que não sofra um acidente, o edifício na qual as instalações estão feitas deve ter alguns cuidados com elas. Muitas vezes, quando um disjuntor dispara, o síndico ou alguém não informado pensa que só trocando-o por um com uma capacidade de condução de corrente maior tem resolvido o problema, desde que na realidade, essa pessoa contribuiu para um problema ainda maior.

O disjuntor de uma instalação protege a fiação/condutores da corrente que por ali passa e do calor que ela gera. Um disjuntor com capacidade de condução de corrente maior que a que o condutor suporta pode levar o condutor a se fundir, podendo provocar um curto-circuito levando a um provável incêndio.

Uma manutenção elétrica predial é questão de segurança para os seus moradores. Verificações de rotina deveriam ser feitos nas instalações de um prédio. Prédios com mais de 20 anos estão com as instalações no fim da vida, os desgastes já estão no limite, principalmente com o aumento de cargas na instalação atual. Antigamente os eletrodomésticos eram em menor quantidade, hoje em dia existem vários aparelhos que consomem potência ligada na rede elétrica.

 

Fonte:Ifrn

Condomínios usam criatividade para elevar arrecadação

Em tempos de economia difícil, muitos condomínios têm buscado alternativas para reduzir o impacto que as taxas condominiais causam no orçamento das famílias. Além de cortar despesas, a adoção de soluções voltadas à geração de renda tornou-se uma importante aliada para reduzir ou, pelo menos, não elevar o custo mensal para os moradores.

Para otimizar a arrecadação, no ano passado o condomínio aprovou a locação de um espaço da área comum que estava sem uso para uma moradora , que utiliza como depósito por um valor de R$ 300 por mês. O próximo passo será alugar o apartamento destinado à moradia do zelador. “Ao longo do ano, a receita do aluguel do espaço da antena e do depósito soma R$ 10,8 mil, que faz diferença nas contas do condomínio. Reduzimos em cerca de 5% a taxa mensal com essas ações, e esperamos reduzir mais 3% com a locação deste apartamento”, afirma Joseph.

Áreas comuns como academias, espaços pet e estacionamento – nos prédios comerciais – podem ser terceirizados para empresas especializadas e se transformar em fonte de renda por meio do aluguel. A venda do lixo reciclável produzido pelos moradores e a disponibilização de áreas internas para publicidade são outras opções. “O condomínio pode firmar parcerias com empresas para divulgar determinado produto tendo como contrapartida a oferta de um serviço ou o pagamento pelo uso do espaço”, explica Vanusa Vieira, coordenadora da Apsa Administradora de Condomínios em Curitiba.

Regras

A adoção de uma ou mais alternativas de geração de renda vai além da vontade do síndico. Mariana Borges Altmayer, advogada especialista em direito imobiliário, lembra que todas as ações devem ser aprovadas em assembleia, respeitando-se o quórum mínimo determinado pela convenção para cada tema. Ela explica, ainda, que a locação dos espaços comuns para terceiros os obriga a respeitar as regras do condomínio. “Se a locação for para um comércio, o fato de estar dentro do empreendimento não exime o locatário de buscar o alvará e as autorizações necessárias para o funcionamento do negócio”, acrescenta a advogada. Além disso, toda a renda resultante das ações deve constar no orçamento do condomínio e ser demonstrada na prestação de contas que o síndico é obrigado a apresentar pelo menos uma vez ao ano.

Moradores viram voluntários e põem a mão na massa

No Condomínio Parque Residencial Verdespaço, as alternativas para a geração de renda não estão limitadas aos parceiros externos. Há dez anos, os próprios moradores se organizaram para realizar festas e eventos que contribuem para a manutenção do condomínio sem mexer no bolso dos condôminos.

A síndica Wandira Marques Sabino, moradora do empreendimento há 26 anos, conta que a primeira iniciativa realizada foi a Noite do Pastel. A ideia surgiu de uma conversa entre os vizinhos com o objetivo de incrementar a comemoração do Dia das Crianças. “Fizemos a primeira e não vencemos produzir tanto pastel. Hoje, em cada noite são vendidos entre 600 e 800 pastéis”, comemora.

Com o tempo, a festa junina e os bailes temáticos também passaram integrar a agenda do condomínio e a contribuir com a geração de renda, além de manter ativa a vida social e a interação entre os 1,5 mil moradores. “Realizamos de três a quatro bailes por ano, que são abertos para os moradores e seus convidados por meio da compra de ingresso”, conta Wandira.

A organização e o trabalho para a realização de cada ação ficam a cargo dos voluntários do condomínio. O grupo, que começou pequeno, hoje é organizado e formado por cerca de vinte moradores que doam seu tempo e entusiasmo em benefício do condomínio. O empreendimento conta, ainda, com uma lanchonete em funcionamento para atender aos condôminos.

O montante arrecadado é utilizado na realização das festas de Dia das Criança e de Natal – dos moradores e de funcionários – e na melhoria das áreas esportivas. A mais significativa delas foi o reparo das ferragens e grades da quadra e da cancha. “Isso foi feito há quatro anos e custou R$ 22 mil, pago com o dinheiro arrecadado com o trabalho do grupo. É um espaço que todos usam e que não onerou em nada os moradores”, celebra a síndica.

Fonte: Sharon Abdalla / Gazeta do Povo

Como Fazer uma Previsão Orçamentária de Condomínio

Seu condomínio é um daqueles que vive fazendo taxa extra para cobrir as despesas? É muito comum ouvir as pessoas falarem que o síndico do seu condomínio vive fazendo taxa extra para cobrir as despesas. Isto de fato é uma realidade na maioria dos condomínios. A causa mais frequente é devida a falta de uma Previsão Orçamentária Anual. É exatamente sobre esse assunto que vamos abordar nesta matéria, como fazer uma Previsão Orçamentária Anual de Condomínio.prev_orcamento_238_166

O que é uma Previsão Orçamentária Anual e para que serve: é uma peça legal que orienta a execução financeira, prevista na maioria das convenções de condomínio e aparada pela Lei de Condomínio (Lei 4591/64), esta peça é fundamental para estabelecer qual e como será composta as despesas, as receitas e o valor da taxa condominial, ou seja, o rateio das despesas entre os condôminos, e consequentemente a receita do condomínio. Esta previsão orçamentária aprovada em assembléia servirá de parâmetro tanto para sua execução como para a prestação de contas do síndico no ano seguinte, na próxima AGO.

Como elaborar uma previsão orçamentária?

I.      Fazer um levantamento das despesas do condomínio no ano anterior com manutenção e conservação, água, luz, elevador, portão eletrônico, seguro, folha de pagamento de pessoal e fazer uma projeção para o ano seguinte. O levantamento das despesas servirá de base para que não haja esquecimentos de algum item importante na composição das despesas. Caso tenha conhecimento de estatística faça uma projeção para o próximo ano, caso contrário procure um profissional da área, contador, administrador ou economista, assim será possível fazer uma previsão o mais próximo possível da realidade, uma vez que envolvem reajustes por parte das concessionárias, contratos de prestação de serviço a serem negociados, dissídios coletivos de trabalho dos funcionários, inflação do período e inadimplência do condomínio. Deve também ser calculada uma pequena folga para que qualquer possível aumento da inadimplência ou sazonalidade na receita não comprometa o fluxo de caixa do condomínio; e

II.     Fazer um levantamento de todas as obras e investimentos que se pretende realizar durante o ano. O levantamento das obras e investimentos devem ser separados para facilitar o entendimento e sua aprovação em assembléia. Separar em obras urgentes, emergentes e de benfeitorias e por prioridade. Os investimentos devem ser separados por ordem de prioridade e essa prioridade aprovada na assembléia. Para esta previsão é conveniente conseguir três orçamentos para cada tipo de obra ou investimento, podendo assim fazer uma comparação entre preço e qualidade. Aqui não se trata de escolher o menor preço e sim que tem melhor custo benefício.

orcamento_281_242No caso de condomínio em implantação recomendamos que busquem orientação de um profissional da área e que tenha experiência em administração de condomínios como uma administradora de condomínios. Pois, neste caso não existe histórico de despesas do condomínio.

Orientamos que os orçamentos sejam feitos por tipo de despesa e o rateio das taxas da mesma forma, pois, podem ter prazo de cobrança diferenciados, como permanente e por tempo determinado: Ordinária – compreendendo despesas com manutenção e conservação; Extraordinária – compreendendo despesas temporárias e para fins específicos.

Lembramos que a previsão orçamentária servirá como um parâmetro que deve ser seguido e não como uma peça exata que pode acabar engessando o orçamento e a administração. É sabido que existem imprevistos e é possível que algumas despesas não tenham sido previstas no orçamento, o que é muito comum. Nestes casos o condomínio poderá fazer um remanejamento de verba, dependendo do tipo de situação, como os casos de obras emergenciais de baixo custo ou pequenos reparos, assim é conveniente fazer uma observação no balancete deixando o conselho fiscal informado de tal situação e manter o registro para a prestação de contas se o valor não for reposto e se julgar relevante a informação; lançar mão do fundo de reservas, se assim o suportar, para estes casos apenas com autorização do conselho fiscal; ou então convocar uma assembléia com fins específicos com a maior brevidade possível, no intuito de ajustar a taxa para não comprometer o orçamento  e seguir a legalidade para não comprometer a assembleia, tornando-a passível de nulidade. Para casos não previstos e inadiáveis ou improrrogáveis é recomendável criar taxa específica com aprovação da assembléia. Lembramos mais uma vez que os recursos do Fundo de Reservas só poderão ser utilizados com autorização do conselho.

O não cumprimento do orçamento previsto poderá trazer grandes consequências para o síndico, como ter suas contas reprovadas, ter de prestar contas em juízo, o condomínio ter de arcar com a contratação de auditoria externa e o síndico poderá responder civil e criminalmente, inclusive com seu patrimônio.

Alertamos aos síndicos que cumpram as determinações estabelecidas em assembléias e procurem a ajuda de profissionais experientes.

Dicas Importantes

  • Prever sazonalidade dos gastos é importante.  Como por exemplo, o consumo de água, costuma ser mais alto nos meses de      verão, o que pode ser previsto no cálculo do valor do condomínio para esse período. Este caso se aplica nos condomínios onde não existe hidrômetro individualizado e nos condomínios de temporada.
  • O padrão do prédio também influi diretamente nas despesas, isto é, em edifícios de alto padrão as despesas costumam ser maior em virtude dos equipamentos e produtos utilizados.
  • É importante analisar os gastos e consumo ao longo de todos os meses nos anos anteriores para fazer uma      previsão do valor do condomínio.
  • É aconselhável fazer uma média aritmética para que o valor do condomínio seja igual ao longo de todo o ano, mas também devem ser consideradas as sazonalidades de despesas importantes, como férias dos funcionários, pagamento de 13º salários, entre outras.
  • É importante fazer uma escala de prioridades para as despesas extraordinárias.
  • É importante promover ações de combate à inadimplência.
  • Reajustar o valor da taxa na maior brevidade possível, evitando assim a evasão dos recursos de reserva.

Você pode ver um exemplo de planilha clicando aqui

Fonte : Artigonal