Check-up preventivo: qual a importância de um plano de manutenção predial?

 

manutenção predial é uma rotina importante de serviços e atividades que visam assegurar as condições de segurança, conservação e confiabilidade de edifícios – conforme foram previstas em projeto. Desta forma, o objetivo é atender e oferecer, por muito anos, as melhores condições de instalações aos seus moradores e usuários, resistindo ao uso e aos agentes que alteram suas propriedades técnicas iniciais.

A manutenção predial é dividida, geralmente, em três tipos: preventiva, corretiva e preditiva. Os três são parecidos, porque envolvem a análise dos equipamentos e das instalações do prédio. A principal diferença se dá em relação ao momento em que ela é feita e aos custos de operação de cada uma, confira abaixo:

 

Serviço de manutenção preventiva predial

A manutenção preventiva é feita antes do reparo tem um planejamento prévio que determina os serviços e atividades que evitam falhas nas instalações, assegurando o pleno funcionamento de todos os sistemas do edifício. Com essa manutenção a vida útil da construção é prolongada.

Alguns serviços de manutenção predial preventiva são:

– inspecionar instalações elétricas e hidráulicas;

– verificar as instalações de gás, elevadores e a integridade da cobertura;

– inspecionar equipamentos e sistemas de segurança de áreas comuns.

 

Serviço de manutenção corretiva predial

Nesta manutenção não há um planejamento prévio. Ela acontece por motivo de urgência, com a intenção de corrigir falhas imediatamente, evitando um grande prejuízo aos usuários do edifício e permitir a continuidade do funcionamento do equipamento ou setor naquele momento. Porém, essa manutenção não é a ideal, pois o sistema e/ou equipamento em questão pode ter uma diminuição drástica na sua vida útil, podendo acarretar em um custo ainda maior.

Entre as atividades de manutenção predial corretiva estão:

– reparo de fissuras e rachaduras na estrutura do edifício.

– conserto de vazamento de água;

– impermeabilização após detectada infiltração;

– troca de peça de elevador que parou de funcionar.

 

Serviços de manutenção predial preditiva

A manutenção predial preditiva possui características da manutenção preventiva e corretiva. Ela se baseia no estado real dos equipamentos e com um acompanhamento periódico. Uma equipe de técnicos analisa o estado das instalações com técnicas de ultrassom, vibração e câmeras termográficas. O objetivo é evitar o alto custo com falhas ou com problema maiores.

 

Por que realizar a manutenção predial?

Além de assegurar uma excelente instalação aos usuários dos edifícios, o plano de manutenção preventiva reduz gastos com operações, correções e reformas. Já que custa mais caro consertar do que manter uma instalação.
Sendo assim é preciso estabelecer um sistema de manutenção que ao mesmo tempo faça reparos dos sistemas deteriorados e prolongue a vida útil dos edifícios.

No entanto, as atividades de manutenção não devem ser realizadas de forma casual e improvisada, mas sim com um planejamento e equipes capacitadas para atender os diferentes setores e sistemas que compõem um prédio.

 

Como planejar uma manutenção predial?  

Para organizar uma manutenção é preciso catalogar os diferentes setores, todos os sistemas da edificação, equipamentos e equipes.

 

Setores, sistemas e equipamentos

Fazer um levantamento das instalações que existem no prédio, levantar seus detalhes, relacionar as marcas dos equipamentos e características e, se tiver, fazer o mesmo processo de catalogação do acervo com equipamentos reservas. É preciso também, fazer a separação das ferramentas que possam ser utilizadas de acordo com os equipamentos.

 

Equipes e fornecedores

É preciso analisar, anotar, criar cronogramas e checklists para ver qual é a periodicidade e qual a atividade ou serviço que devem ser feitos nos diferentes setores e porque deve ser feita.

Conforme o tamanho do empreendimento, uma ou mais equipes de funcionários devem ser capacitadas para prestar os serviços e dar um feedback sobre atividade realizada e sobre a situação do setor e/ou equipamento.

 

Atividades e serviços

No plano de manutenção preventiva, é preciso catalogar e incluir todos os sistemas e equipamentos do edifício, determinar a periodicidade das atividades e os recursos necessários paras as inspeções.

O uso de ferramentas como planilhas e softwares são essenciais para a gestão de empreendimentos médios e grandes para conseguir organizar, administrar, qualificar a analisar para tomada de decisão.

Infelizmente, muitos gestores prediais percebem a importância do plano da manutenção preventiva somente no momento em que a vida útil de um sistema vira um grande problema, como uma infiltração, problemas elétricos, entre outros. E para a regularização dessas pendências os custos são muito maiores se comparados aos gastos com a manutenção que previne estes acontecimentos.

Com todas essas informações organizadas e relacionadas, fica claro para a gestão predial que os gastos com a manutenção preventiva são de extrema importância para os edifícios, apontados, que os custos com reparos e reformas.

 

Fonte: leankeep

Confira formas de reduzir custos através da manutenção predial

 

Um dos desafios do gestor predial é tomar medidas e realizar cortes que precisam ser feitos, mas que não atrapalhe o andamento do prédio e que não prejudique os trabalhos de operação e manutenção do local.

Quando falamos em reduzir custos, logo vem em mente a redução de mão de obra, renegociação de contrato com fornecedores e, até mesmo, eliminar o cafezinho do dia a dia. No entanto, melhorar processos também é uma excelente forma de economizar custos.

O gestor que consegue enxergar a gestão de manutenção como estratégia para a empresa, é capaz de melhorar o desempenho das suas máquinas, setores e equipes, e assim reduzir custos não apenas temporários, mas, também, contribuí para o aumento do desempenho do negócio.

Confira a seguir como fazer mudanças e criar novos hábitos podem manter o edifício em pleno funcionamento e reduzir custos:

 

Faça um bom plano de manutenção predial

A falta de planejamento resulta na compra de materiais e requisição de serviços de última hora e essa urgência aumenta significativamente os custos dos processos. Ao fazer e aplicar um plano de manutenção preventiva, reorganiza processos e evitar a aquisição de serviços e materiais não planejados.

Para fazer um bom trabalho preventivo, é preciso que o planejamento de ações conte com roteiros de manutenção, cronograma com todas as atividades de manutenção e, principalmente, registrar tudo que está sendo feito para gerar dados analíticos para tomadas de decisão estratégicas. Ao controlar as atividades você gera dados que se transformam em mudanças e têm impacto direto na rentabilidade do negócio. Dessa forma, os processos são melhorados e muitas atividades deixam de ser para apagar incêndios e passam a ser mais planejadas.

Fiscalização de manutenção  
Organizar as atividades e verificar o que foi feito pode dar trabalho, mas é sempre bom lembrar, a falta de acompanhar tudo que é feito no prédio pode deixar de lado uma operações de rotina importante, que pode terminar em manutenções corretivas. Manter os dados organizados e a fiscalização das atividades em dia ainda prolonga a vida útil de equipamentos e setores.

Economia de água
Checar periodicamente se há vazamentos, verificar as bombas dos reservatórios de água evitam problemas e diminuem a conta final. É necessário, também, instruir os funcionários responsáveis e usuários sobre o uso correto da água e aplicar a sustentabilidade nas atividades diárias.

Economia de energia elétrica
Falta de vistoria e manutenção de equipamentos podem sobrecarregar a energia elétrica predial e aumentar consideravelmente as contas mensais. A instalação de sensores de presença em ambientes que são possíveis, a modernização de elevadores e geradores são saídas geralmente adotadas e escolher por lâmpadas fluorescentes e comuns por LED, que duram aproximadamente 8 anos, ajudam na missão de economizar.

Utilizar a luz natural abrindo janelas, cortinas e persianas, nos ambientes que são possíveis, economizam energia. Nos estacionamentos ou locais nos quais a reprodução das cores não é preponderante, é possível substituir as lâmpadas comuns por lâmpadas de vapor de sódio a alta pressão (VSAP). Elas são altamente econômicas se comparadas com as lâmpadas de luz mista e vapor de mercúrio. Trocar uma lâmpada de luz mista por uma de vapor de sódio, por exemplo, mantém o nível de iluminação e reduz o consumo de energia em 70%. No caso da substituição da de vapor de mercúrio a redução é de 50%.

Em jardins e halls de entrada é recomendado a utilização de lâmpadas fluorescentes compactas ou halógenas para ter a melhor reprodução de cores. Para o controle das lâmpadas, recomenda-se usar relés fotoelétricos, porque os acendimentos e os desligamentos acontecerão automaticamente ao anoitecer e ao amanhecer, evitando o consumo desnecessário de energia.

As medidas educativas como campanhas de uso consciente de energia elétrica também resultam em economia de custos ao longo do tempo.

Inicialmente pode parecer pouco, mas essas medidas representam uma grande economia na conta do prédio.

Materiais de consumo obrigatório no dia a dia 
É preciso encontrar os melhores preços de materiais de limpeza, higiene e outros suplementos. Outro ponto importante para a economia de material de uso diário é o seu controle periódico feito pelos responsáveis do setor, tendo um acompanhamento do estoque e análise se há ou não desperdício do material. A equipe envolvida deve ser orientada sempre para administrar e utilizar esses materiais da melhor forma possível.

Elevadores  
Divulgue, através de materiais visuais, a melhor forma de utilizar esse meio de transporte. Mantenha a manutenção do equipamento em dia e a realize nos horário de menos uso, para evitar problemas, manutenções corretivas ou até mesmo um acidente com um usuário do prédio.

Estude a possibilidade de desligar diariamente um dos elevadores, de maneira alternada, no horário de menor circulação do edifício, por exemplo, das 22h às 6h e, também, nos domingos e feriados.

Conforme a área de atuação da empresa ainda é possível reaver outros processos para economizar custos de operação e, ao mesmo tempo, para melhorar a produção da sua principalmente atividade. Em outros casos é necessário simplesmente cortar algum custo ou despesa fixa sem que ocorra melhoria em processos, mas sempre que possível, olhe para as diferentes atividades internas da empresa, tente entender como as áreas podem ter um papel mais estratégico através de processos mais planejados e organizados para maximizar a rentabilidade do negócio.

Tornar essas dicas em hábitos proporcionará um ambiente agradável, atrativo e em pleno funcionamento aos usuários, clientes ou moradores da empresa, além também do gestor de manutenção e operação predial alcançar a meta de reduzir os custos de operação.

 

 

 

fonte: leankeep

Conheça 6 problemas comuns na gestão de manutenção de condomínios e saiba como resolvê-los

 

Gerenciar um condomínio pode ser uma tarefa desafiadora. Seja ele residencial, comercial ou misto, a construção é composta de áreas comuns e restritas, com funcionamentos diferentes, mas todas elas podem apresentar problemas de manutenção.

A manutenção inadequada ou a falta dela resulta em problemas variados, causando danos materiais e até mesmo a danos pessoais. Estudos realizados pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE) indicam que mais de 60% dos acidentes ocorridos em edifícios com mais de 10 anos estão relacionados à deficiência ou inexistência de manutenção.

Mas, afinal, quais são os problemas mais enfrentados nas gestão de condomínios? Para garantir uma boa administração, sem descuidar da manutenção, atente-se a esse setores:

 

Ar condicionado

Sistemas de climatização não sofrem somente com quebra. É o ar que não esfria o suficiente ou que não tem pressão. Tudo isso gera mau funcionamento do prédio e das máquinas dentro dele, causando aumento de custos de mão de obra, sem contar na possibilidade de problemas de saúde das pessoas que frequentam os ambientes.

Esses problemas podem ser evitados com a implantação de atividades de manutenção preventivas que ajudem a garantir a qualidade do ar e o bom funcionamento dos equipamentos. Ter um planejamento adequado destas atividades e a documentação referente a ela sempre à mão ainda ajuda na execução do Plano de Manutenção, Organização e Controle, também conhecido como PMOC, obrigatório por lei.

 

Infiltração

Atire o primeiro reboco o condomínio que nunca enfrentou um vazamento ou um imprevisto com o encanamento. Mesmo a mais rotineira das ações, como uma limpeza na caixa d’água, precisa ser agendada para evitar transtornos e reclamações. A solução é colocar em prática as manutenções preventivas, inspecionando as instalações hidráulicas periodicamente.

 

Sistema elétrico  

Por mais rápido que seja, uma falha no sistema elétrico gera muito estresse. O problema fica ainda maior quando acontece em um prédio comercial. Para evitar despesas extras na fatura de eletricidade e gastos não planejados, como mão de obra e manutenção, mais uma vez a combinação da manutenção preventiva do sistema e a realização das medições corretamente é o melhor caminho. Investir em materiais de qualidade superior também contribui para a redução de problemas nesse setor.

 

Elevadores

Os elevadores são campeões em reclamações, principalmente em prédio comercial. A maior parte das vezes os problemas se devem à falta de vistoria. A manutenção fora de rotina tem um custo alto e para garantir que elevadores funcionem de acordo com o desejado, sem acidentes, tanto elevadores quanto salas de máquina devem passar por inspeções e manutenções periódicas. Além disso, é necessário manter uma sinalização clara informando peso máximo permitido e eventuais restrições de uso de cada edifício.

 

Sistema de segurança

Estar com o sistema de segurança em dia faz toda diferença no momento de uma emergência. É necessário agendar a inspeção dos equipamentos e sistemas de segurança, fazer a manutenção de escadas, dos equipamentos de combate de incêndio, como extintores e detectores de fumaça, e iluminação de emergência. Um condomínio também possui câmeras e outros sistemas de segurança, que são especialmente críticos em momentos de falha.

 

Documentos: papéis e tabelas

A gestão de equipes – facilities, terceirizadas ou próprias – e suas atividades são outras tarefas complexas para o gestor. A imensidão de Ordens de Serviço abertas no papel, frequentemente, resulta em solicitações incompletas, porque o papel se perdeu ou porque, na falta de uma agenda que todos possam consultar, a atividade acabou sendo esquecida. As informações técnicas espalhadas em documentos tornam ainda mais difícil reunir os dados necessários para estabelecer e mensurar indicadores importantes para as tomadas de decisão.

 

Software de gestão de manutenção

E nada é mais eficaz na administração e manutenção de um condomínio do que todas essas informações organizadas, juntas e detalhadas.

A utilização de um software de gestão predial, integrado com um sistema de gestão de condomínios, facilita a abertura e o acompanhamento de chamados, aumenta a transparência e qualidade na realização das atividades, de cada serviço prestado. Além de ser uma ferramenta eficiente que ajuda a gerar gráficos e indicadores importantes e gerar o relatório do PMOC com mais facilidade. O software ainda oferece ao gestor um plano de manutenção preventiva organizado e atuante, evitando perdas de desempenho do empreendimento.

 

Fonte: keepclean

COMO FAZER UMA BOA GESTÃO NO CONDOMÍNIO?

 

Obter uma excelente administração em um condomínio não é uma tarefa fácil. E sobretudo, para que haja uma excelente  administração, é extremamente importante  saber onde estão os gastos, e onde o dinheiro arrecadado esta sendo aplicado, para que as contas não saiam do controle. No entanto, algumas medidas são essenciais para que exista uma redução nos gastos. Tais medidas como poupar energia é uma delas. Usar lampadas de LED, instalar sensores de presença, são algumas das dicas. A água também é um recurso que se deve poupar, por isso realizar manutenções preventivas a fim de evitar futuras dores de cabeça, como problemas com instalações é uma ótima opção.

Para que se tenha uma boa administração, é fundamental  que se tenha uma boa administração financeira, pois é preciso estar ‘em dia’ com as questões administrativas, burocráticas, operacionais, financeiras, trabalhistas e jurídicas, e questões  como pagar contas do condomínio, representar o condomínio nos órgãos públicos, e homologações trabalhistas, quando preciso, emitir boletos bancários referente à taxa do condomínio, selecionar e treinar funcionários são responsabilidades do administrador. Para ser um bom gerenciador e conduzir com ética a administração de condomínio, o administrador deverá ter ‘pulso forte’ e ‘mão amiga’ afinal lidar com uma grande quantidade de pessoas não é tarefa fácil.

Assim a administração de condomínios é um assunto que está relacionado à conveniência, comodidade e bem-estar. Com a crescente urbanização do Brasil, viver em condomínios horizontais e verticais passou a ser uma tendência natural para otimizar os espaços da malha urbana, e para que se tenha uma boa convivência da parte dos moradores, torna-se importante uma boa administração em condomínios.

 

 

Fonte: Seu condomínio

CONTROLE DE ACESSO VEICULAR

Atualmente é imprescindível controlar o acesso de pessoas e veículos que acessam condomínios comercias, empresas e principalmente condomínios residenciais, com o objetivo de agilizar a vida de quem tem autorização para acessar tais lugares e dificultar e impedir a entrada de pessoas que não possuem tal autorização, desconhecidos e até mesmo possíveis suspeitos.
Tendo em cista que a a garagem é um dos pontos mais vulneráveis de um condomínio e que a ousadia e criatividade dos criminosos, que utilizam de carros clonados ou com placas adulteradas e com vidros escuros , a necessidade de investimento em sistemas de controle veicular, ou seja sistemas de identificação automática de veículos que proporcionam acesso rápido, prático, fácil e confiável aos usuários, tem aumentado exponencialmente. Entretanto a maioria dos condomínios ainda, não da atenção necessária a essa área, seja não contratando uma empresa de confiança para a realização desse serviço ou não investindo em manutenção e modernização dos mesmo, o que caracteriza um erro gravíssimo.

Mesmo que o condomínio possua um sistema de controle veicular e de pessoas moderno, eficaz e eficiente, o sistema por si só não garante total segurança, por isso listamos algumas dicas uteis para que a segurança seja totalmente garantida:

  • Ao chegar e sair do condomínio, fique atento à presença de estranhos nas imediações;
  • Evite deixar portões abertos enquanto se despede de visitantes na portaria;
  • Evite comentar assuntos de segurança do condomínio com outras pessoas estranhas ou não;
  • Nunca deixe controles e chaves de portões e garagens no carro ou na portaria, pois podem ser furtados e utilizados para entrada de estranhos ao condomínio;
  • Criar critérios para o controle de acesso de funcionários e prestadores de serviços;
  • Adotar regras claras e rigorosas para atender visitantes, entregadores de encomendas, etc;
  • Não permanecer em horários impróprios do lado de fora da portaria; Sempre manter a porta do apartamento fechada.

 

 

Fonte: Seu Condomínio